短评｜主动停贷，法律问题何解

 最近一段时间，不断传来一些在建楼盘业主抱团停贷的消息。

与因为受疫情影响无法及时偿还房贷不同，这是一种主动停贷的行为。对疫情下的房贷缓交，不少地方出台了纾困政策，免除了相关法律责任，多数银行还配合予以免交滞纳金。

但主动停贷产生的系列法律问题，值得引起注意。

业主抱团主动停贷，列举的理由包括： 楼盘未达条件，银行就发放了按揭贷款；银行将按揭贷款违规划入非监管账户；银行对监管资金未尽到监管义务等。

而真正的原因，是业主购买的楼盘（项目）已停工较长时间，或者复工后进展缓慢。已无法按期交房，甚至存在烂尾的危险。

这些项目的开发商，基本都是流动性偏紧或出现了债务危机。

每个人的生活都很辛苦，谁家的钱都不是大风刮来的。普通人家掏空两代人的口袋，才凑齐一套房子的首付，如果看到房子可能烂尾，本能反应就是止损。退房不可能，已交的钱也要不回来，那就先停贷再说。

身边多少听说过甚至就有这样的朋友，有这种遭遇。令人同情。

但现实世界是残缺、残酷的。情是情，理是理，情理与法律又是两回事。业主停贷可能涉及以下法律问题：

第一，业主与银行的贷款合同，是有效合同。 业主与银行之间是借贷关系，开发商是担保人，房屋是抵押物。开发商停工的过错，不应由银行来承担责任。

第二，业主是否有权单方面停止履行合同义务？ 银行如果涉嫌违规划拨按揭款，或者未尽到监管责任等，业主可举证，向法院起诉，再由法院判定是否终止贷款合同，或者业主可暂停履行合同义务。

实践中，极少发现银行因未尽到预售资金监管责任而被判定合同借贷关系不成立的案例。

第三，贷款合同有效，而业主单方面停止履行合同义务，很大可能构成违约， 银行有权将业主的失信行为申请纳入征信系统，甚至向法院起诉，要求强制履约。

现实生活中，失信或被强制履约的成本，比较大。

根据合同规定，停工导致无法按期交房，业主应获得补偿或赔偿；但当下，绝大多数业主的诉求只是希望能尽快复工，尽快完工交房，底线诉求是不要烂尾。

客观而言，停贷是止损行为，但不是确保项目尽快完工的选择；如果业主的最终目标是尽快拿到房子，停贷却是遏制目标实现的手段之一。因为，银行收不到按揭款，就无法向开发商及时划拨项目所需建设资金。结果是三输或多输。

保复工、保交楼，既是房企的基本责任，也是各地政府的监管责任。其中有两个条件： 保证预售资金监管账户有足额的资金并按时拨付；房企的资金链不能断裂。

预售资金监管不能过度，其中的平衡关系需要属地政府部门与银行掌握好分寸，否则过犹不及；但出险房企的资金枯竭，才是项目停工的关键因素。

20多家出险房企，其中的头部房企在建项目数量还特别庞大。停工导致的业主抱团停贷现象，值得有关部门高度重视。

攸克君指出了部分业主抱团停贷可能引发的法律问题，但无意作出主观评判。我们既看到了，即使是出险的大型房企，今年上半年也有大量房子交付；同时也发现，这些房企的流动性危机，仍未完全解除，楼盘停工、逾期交房的现象也不是个别。

我们既看到了，绝大多数出险房企没有躺平，而是在自救；也发现，冰冻三尺，非一日之寒，走出行业危机，需要较长的时间。在此过程中，要付出的代价是高昂的。

有房子停工的业主朋友问：我没有什么过错，为什么要承担代价？

攸克君无法回答。