华发股份：构筑稳健增长“护城河”

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引言

在新的行业周期下，亿翰智库关注到衡量一家企业是否高效与稳定经营，持续稳健的财务指标、资源获取能力及市场认可度缺一不可。鉴于此，亿翰搭建了 “资金—资源—能力” 三重模型，来综合评价企业发展的稳健平衡力及可持续性。并重点选取 华发股份 作为研究对象，进行深度解读。  

一

资金层面：以稳健的财务基本面

筑牢长远发展根基 

01

资金状况持续优化，三道红线全面转绿

2021年，华发股份坚决贯彻落实国家监管政策要求，通过全面提速回款、优化融资结构、把控投拓节奏等，降负债、去杠杆成效显著。数据显示，截至2021年末，公司剔除预收账款后的资产负债率低于70%，净负债率低于100%，现金短债比大于1。三道红线指标全面转绿，充分体现企业的财务管理安全稳健，为企业高质量发展打下坚实基础。

02

融资优势构筑独特护城河，成本持续改善

融资方面，华发股份持续创新融资模式，充分利用国资背景优势和集团丰富的业务资源优化自身资金情况，通过融资租赁、股东低息借款、中期票据等多种手段满足自身资金需求。2021年，华发股份新增50亿元小公募租赁债额度，成功跻身百亿规模住房租赁REITs产品发行行列，融资渠道稳步拓宽。今年以来，华发股份先后通过供应链融资、ABN、ABS、公司债等多种渠道获得融资，侧面反应公司较强的融资能力。

作为地方龙头国企，华发股份融资手段丰富，融资空间较大，融资结构也在持续改善。在行业融资收紧的背景下，更显独特优势。数据显示，2021年，企业的综合融资成本仅5.80%。

03

精细化管理优化提升，管理水平增质提效

近年来，华发股份持续深化全链条的精细化管理工作，不断提升经营效益。持续推进“科技+”战略，数字化产品不断落地，加强内部管控，在ERP系统、经营分析系统、资金管理系统、商业租赁管理系统、实物资产管理系统等方面实现了系统集成和数据互通，有效提高管理效率。

数据显示，2018-2021年企业的销售费用率和管理费用率分别由3.9%、3.7%下降至3.1%、3.0%，精细化管理成效明显。

二

资源层面：拿地渠道多元

夯实高质量发展基础 

01

背靠珠海国资委，控股股东资源协同

华发股份控股母公司珠海华发集团有限公司（简称“华发集团”），由珠海市国资委控股，是珠海最大的综合型国有企业集团。控股股东实力雄厚，丰富资源带来大量协同效应。

以城市更新为例，大股东华发集团参与珠海城市更新拥有大量土储资源，根据同业竞争承诺，将委托或交由华发股份进行开发，协同资源优势明显。

再以产城融合为例，依托华发集团强大的资源产业链和多年城市综合开发运营经验，华发股份先后在珠海、绍兴、湛江、威海、无锡等地推出多个产城融合标杆项目，通过产业与城市功能融合、空间整合，推动产业与城市的良性互动、和谐共生，为城市建设添砖加瓦。

02

战略深耕“核心城市群+核心城市”

在具体城市布局方面，公司坚持“战略深耕、精准布局”战略，持续推进“4+1”区域布局，在扎实巩固珠海大本营的基础上，基本覆盖粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带四大城市群的高能级城市。

分区域来看，公司华东、珠海、华南销售贡献占比高，且格局稳定，三区的销售金额贡献比例基本保持90%左右。2021年，珠海大区全年完成销售315亿元，销售占比25.9%，稳居珠海龙头地位；华东大区全年完成销售553亿元，销售占比45.4%，多年领跑各大区域，贡献突出；华南大区2021年完成销售233亿元，销售占比为19.1%。相对均衡的区域布局有效避免了局部区域销售下滑引起的风险，企业综合实力进一步增强。

从城市能级来看，华发股份坚定不移地持续深耕一线和强二线城市，在2021年企业业绩贡献排名前10的城市中，核心一二线城市高达七成占比，这类城市人口长期保持净流入，房地产市场有强力支撑，抗周期风险能力强。

土地储备方面，2021年末公司土地储备计容建筑面积544万平方米，在建面积1542万平方米。虽然2021年拿地力度减缓，但仍可满足中长期发展需要。其中，一、二线城市土储占比超90%，且相关资源高度集中在市场价值和长期发展潜力突出的城市，如武汉、珠海、上海、广州、南京等，夯实的土地储备将持续为企业业绩打下坚实基础。

03

稳健拿地策略，精准投资聚焦

在 “三道红线”及“集中供地”的政策调控背景下，华发股份统筹考虑“三道红线”维持绿档与土储规模适度增长要求，根据全年资金铺排计划，重点围绕“控”、“稳”、“准”总要求，严格控制投拓规模，合理把控投拓节奏，精选低溢价低总价、能够快周转、利润率有保障的优质项目，确保“好钢用在刀刃上”。

2021年，企业继续深耕市场安全度高的长三角都市圈、大湾区都市圈、中西部都市圈和京津冀都市圈的重点核心城市，持续优化区域布局，进一步提升战略深耕城市的市场占有率。今年上半年，华发股份陆续在上海、杭州、珠海等地获取多个优质项目，为公司的稳健发展提供坚实基础和优质源动力。

04

“一核两翼”构筑多元护城河

近年来，华发股份多元业务协同发展，积极践行“一核两翼”业务战略——以住宅业务为“核”，在保持主业稳步增长的基础上，商业运营、上下游产业链成为“两翼”，与主业形成良性互动与互补。公司持续优化商业地产的核心竞争力，成为独具竞争力的商业地产综合运营商，并积极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链，推动主业转型升级。

作为公司“一核两翼”发展战略的关键一翼，商业板块持续为主业赋能，2021年，华发商业在珠海、太仓、威海、中山、武汉等城市的六大重点项目开业，全面打响华发商业品牌。以华发商都、华发新天地、阅·潮书店、华商百货、5A 级写字楼、奥特美康体中心六大产品线为主，形成以珠海为核心，辐射全国多城市、多区域的发展布局，为业主的品质生活增添色彩。

公司上下游产业链方面也在稳步拓展，多元产业格局持续深化。营销公司助力企业销售业务稳中有进；更新公司在多个重点旧改项目取得突破性进展，为企业补充开发资源；华发优生活公司长租公寓业务已初步形成布局，在珠海、武汉、南宁共有8家门店，成为中国住房租赁诚信守约经营企业及最佳资产运营管理企业……

在新的周期背景下，行业由“大开发”转向“大服务”，房企需要打破地产本位思想，强化经营和服务，传统单一的地产开发思维难于抵御风险，穿越周期。华发股份各多元板块之间全协同发展，将持续赋能企业为客户提供多角度、多维度、多方面的综合服务，实现从区域性地产开发商到全国性综合服务商的跨越。

三

能力方面：硬核产品力保驾护航

奠定长期竞争优势

 

01

产品价值持续升级，树立竞争优势

行业竞争格局深度变化，由竞规模转向竞品质，产品力的重要性凸显。而华发的产品体系自2015年首次提出“优+”产品体系概念以来，经过多年建设，目前已迭代至“优+”4.0。其中，最新4.0版本的“优+产品体系”，不局限于产品设计或是某一层面，而是关注“6+1产品体系”及“增值赋能四大维度”，通过打通规划、建筑、户型、景观、装修、配套、服务等多个层面，实现绿色健康、科技智能、人文情怀和匠心精工四个维度的增值赋能，形成涵盖刚需到高端的未来系、城市系、四季系、府系以及TOP系五大产品系，树立企业的产品竞争优势。

02

行业影响力稳步夯实

据不完全统计，凭借卓越的产品品质，华发股份有60多个项目先后斩获广厦奖、鲁班奖、詹天佑奖、亚洲不动产奖缪斯国际设计大奖等国内外重要奖项和认证，园林景观、室内设计、标准研发工程质量等方面受赞誉和认可，企业的品牌影响力与日俱增，过硬的产品力奠定长期竞争优势。

03

品质积累口碑，品牌产生溢价

值得注意的是，华发股份在落地产品的过程中，始终坚持站在更长的时间维度去关怀业主需求，为客户赋能长期价值。诸多十几年前就落地的产品，在二手房市场仍然能受到高端买家的追捧，市场认可度可见一斑。

匠心积累的口碑也为华发股份带来了溢价。2021年华发股份销售均价为26000元/平方米，同比提升8.7%，在头部企业中处于中等偏上的水平。展望未来，良好的产品基础和溢价优势，将持续为华发品牌保驾护航。

 小结

可以看到，华发股份回归经营本质，以稳健经营底色，在企业财务、资源获取、品牌发展等各方面均构筑了保障企业长期可持续发展的“护城河”，并不断加宽使竞争者难以逾越。尽管行业深度调整仍在持续，但我们有充足的理由相信，类似华发股份这样的企业，将持续稳健续航。 

资深地产智库—亿翰智库董事、首席张博