地产投资机构还能做什么业务

很多地产投资机构的同行都很困惑目前的房地产行业到底是个什么样子，到底还有没有投资业务可做，我们结合近期与银行、信托、私募同行交流的意见，针对性地回复一下。

先来看看当下惨不忍睹的房地产行业，虽然一些统计数据显示6月份房地产一二手房销售额环比明显提升，也有一些机构认为第三季度底或者第四季度房地产市场会有所恢复，但除热点城市或热点区域外，居民端的购房信心预计难以短期回归，因此在各地“因城施策”的大原则下，房地产纠偏、扶持、救市政策料将继续释放。不少同行认为，以前的一些“百强”开发商早已选择集体躺平，处于集体“摆烂”的状态。现在再看到哪个开发商爆雷、债券违约、产品延期、评级被下调等信用风险事件和报道，似乎也很难掀起投资人内心的波澜。

随着整个市场的变化，维权的对象也已经不仅仅是对开发商，近期投资人向信托等金融机构维权的事件也层出不穷，行业打破“刚兑”或许才真正开始。对于金交所、私募基金等产品的维权和争议解决早在2018年之后就陆续开始，现在仍处于继续状态，但是，对于这些投资人而言，心态也早已被磨平。以房地产基金爆雷为例，以前投资人无法接受基金管理人给出的一些退出条件（如以房产置换基金份额，但是投资人嫌弃房产位置、业态等等），但经过长期的“拉锯战”后，投资人现在也不得不选择面对现实，对于不确定的未来不如早日选择“入袋为安”，以便尽快回归到不算正常的正常生活轨道。无论如何，行业格局确实已经发生了很大的改变，投资人也确确实实受到了不同程度的伤。但是，以金钱为代价的伤害或许也能让投资人更加充分理解“投资有风险，投资需谨慎”的含义；投资管理机构在后续的展业中也会更加“敬畏政策、敬畏市场、敬畏风险”，或许也能真正理解“受人之托，代人理财”的内涵。

截止当前，就地产投资机构而言，要么已经深陷“爆雷”的泥淖；要么早已彻底转型；要么选择对地产行业投资“战略性”、“战术性”的收缩或暂缓；不过仍有极少数地产投资机构彻底放弃债性的投资思维，转向绑定国央企开发商做真股投资，当然，真股业务推动的却并不那么顺利。

因短期内指望房地产回暖还是美好的“幻想”，因此去年下半年开始市场的注意力也都纷纷转向了城投。在参差不齐的城投平台中，优质的城投选手大多选择了发债，资质较弱的只能选择更高成本的非标融资。此外，财政部要求6月底之前基本完成新增专项债（3.45万亿）的发行工作，因此上半年整体新增专项债发行也基本完成。

需注意的是，资质稍弱的城投平台依旧能获得信托机构的青睐。但是，信托机构也十分“内卷”，比如考虑到政府隐债问题，底层是棚改、安置房等涉房或公益性项目融资需求大多数信托机构往往不能操作；网红区域、网红城投考虑到风险也不能操作；有些区域一般公共预算收入、GDP不满足准入要求的不能操作；有的区域额度早已用满，也不能操作……一番博弈后，城投又对投资合作模式、融资成本等提出了新的要求。比如要求施工单位或其指定的资金机构认购基金份额、认购发行的债券、协助解决资本金问题或者片区开发要求的资金量动辄几十亿乃至上百亿等等。再对比一下信托机构常见的投资模式：（1）在应收应付账款信托融资模式下，考虑到要求提供城投之间的应收应付账款（如城投母公司对城投子公司的应收账款），一些城投又无法配合提供；如果要求国央企施工单位作为融资主体，将其对城投的应收账款转让给信托机构并由施工单位回购，国央企施工单位因监管要求又无法回购；（2）少数几家信托机构推行的F+EPC模式，因需要同时协调施工单位、城投平台，而施工单位与城投平台的合作深度和粘性又往往影响到该模式的落地。此外，不仅是城投平台对F+EPC模式需要一个理解的过程，购买信托产品的投资人也对该模式需要一个接受的过程，毕竟对于投资人而言，还是喜欢简单的一步到位的产品架构，比如投资款直接通过信托产品投资给城投平台。

值得一提的是，对于资质再弱一些的城投平台，通过融资租赁的方式取得资金也是一个可以考虑的选项。在业务操作方面，工程发包方或者城投实际控制的其他公司作为承租人，融资租赁公司认可的主体提供担保，按照1:1的比例提供未在中登网登记的工程发票的情况下，城投平台可通过融资租赁方式进行少量的融资（考虑到集中度等问题，融资租赁融资金额一般不会太大）。

需注意的是，资质更弱一些的城投平台原来还可以指望通过金交所/金交中心的定融产品获取一些资金，现在在江苏、湖南等地城投追缴城投中介费事件发酵并向全国蔓延的大趋势下，河南省也发函（《关于开展融资平台公司非法集资和违规举债自查自纠工作的函》）表示要清理城投政信金交所定融产品，并认为该类产品涉嫌违规举债和非法集资。原来主要操作定融产品的一些机构，现在也在想方设法“定融转信托”，即与信托机构合作，将投资人资源整合，由投资人直接认购信托产品。但是，信托产品100万起投的门槛将原来定融10万、30万的投资购买力的“投资人”挡在了门外。我们注意到，一些机构在大力尝试通过私募证券基金管理人发行产品，直接参与城投债的认购，或与信托机构配合操作城投债代持业务，即由私募证券基金产品先认购城投债后，信托募集完毕后再转让给信托产品。

回归到我们的业务，在目前的地产行情下，对于地产开发类的项目，我们的资金投放也更加谨慎，宁可先捂好钱袋子，没有合适的项目绝不贸然出手。虽然我们也在持续跟踪和挑选大湾区城市更新项目的投资机会，但是，以深圳市场为例，目前市场上大多是存在疑难杂症的一些项目。去年下半年开始，我们也适当转型参与城投投资业务，赛道上虽然已经有很多参赛选手，但是，通过联合施工单位目前仍旧有不少参与机会。

作者：西 政 财 富

来源： 西 政 财 富