美的置业上调旧债利息的背后

新债难发的民营房企开始上调旧债利率。

7月11日，美的置业集团有限公司（下称“美的置业集团”）公告称， 决定将“20美置06”债券的票面利率上调52个基点至4.5%，8月21日起计息。

据悉，“20美置06”发行于2020年，期限四年，规模15.76亿元，附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。根据当初的募资计划，这笔资金募集到位后将用于回售或偿还“18美置01”、“19美的01”两笔债券。

随着调整票面利率选择权约定时间的到来，美的置业集团选择了上调利率。按其所言，这是根据公司实际情况及当前市场环境所做的决策。

同策研究院研究总监宋红卫告诉《国际金融报》记者，债券存续期利率的调整主要根据融资难易程度及风险决定。“20美置06”为2020年发行，当时处于美国降息、热钱流入中国的阶段，房企融资相对较为容易；而今美国加息，货币环境整体收紧，热钱流出，房企融资难度加大。

另一方面，当下处在债券回售登记期间， 若不调整利率，债券持有人则可能选择将债券出售给企业 ；若将利率调整至当前平均水平，则债券持有人可以选择不出售，“这对于房企而言，相当于是一笔新的融资”。

通俗而言，若存款人一笔利率3.9%的存款到期，在当前利率是4.5%的情况下，其会更愿意将资金取出来去存4.5%的利率，而不是续存3.9%的。宋红卫指出，若不提高利率，基本都会回售。

而“20美置06”调整后的利率水平则是参考二级市场价格，反映了市场对企业的正常定价水平，“不同公司定价差别太大了。”一位不愿具名的机构人士如此说道。

回顾来看，大约两个月前，为传递积极信号，龙湖、碧桂园、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，发行债券获信用保护工具支持。没多久，新城与旭辉也获得了信用保护工具支持，上交所还于5月27日为这5家民营房企组织召开公司债券投融资对接会。

彼时，龙湖与碧桂园先后发行了规模5亿元的公司债券，票面利率分别为4%、4.5%； 美的置业发行规模为10亿元，票面利率与碧桂园持平，为4.5% 。

可以看出，美的置业规模最大，但事实上，这与其预期规模仍存在出入。据《国际金融报》记者了解， 该公司原计划发行公司债规模在14亿元左右，由于认购情况不及预期，故最终发行规模为10亿元 。

这一情况与美的置业的基本面不无关系。上述民营房企中，仅有该公司至今仍未迈入“绿档”。市场有声音认为，母公司美的集团的背书在一定程度上为其入选示范房企提供了助力。

截至2021年末，美的置业净负债率降至46.3%，现金短债比提升为1.71，扣除预收款后的资产负债率降至72.1%，仍踩“线”一条，有息负债规模年增速不得超过10%。

相关的限制显然不利于公司发展，尤其是在同行流动性危机频发的当下，被迫热衷于收并购的美的置业更需要金融活水的注入。2021年下半年，美的置业多家合作伙伴资金面承压，为保证项目正常开发运行， 公司从正荣、花样年、雅居乐等合作方手中接下了十余宗项目股权。

这一动作仍将在2022年继续。今年年初的业绩会上，美的置业管理层直言，公司将继续推进对合作项目的股权收购，使项目更加顺利地推进，且提升公司权益占比以及操盘比例。

不过，2022年以来，房地产市场持续下行，开发商自身“造血”能力受阻，资金回笼不畅，公司的收并购动作也慢了下来。

去年为美的置业贡献了近50%销售额的长三角在今年上半年遭遇疫情反复，对楼市形成一定冲击。截至2022年6月末， 该公司实现合同销售金额约400.3亿元，对应销售面积约327.2万平方米，分别同比下滑51.53%、52.34% 。

2022年，美的置业为自己定下了1400亿元的销售目标。以如今的销售情况来看，要想完成目标，下半年公司需完成近1000亿元的销售额。

记者  吴典

编辑  左宇