专家预计澳洲的房价不会暴跌到疫情前水平，并将邻国新西兰正在经历的“软着陆” 作为指南针。

据《悉尼晨锋报》报道，虽然澳人已经感受到多轮加息带来的还贷压力，但对比新西兰仍有“差距”。

新西兰于2021年10月首次加息，其央行将现金利率提高了25个基点。此后又有4次加息，预计本周三还会加息0.50个百分点，这将使新西兰的现金利率达到2.5%。

经济学家表示，澳洲家庭可以从新西兰邻居那得到一点安慰，同时将其作为参考。

据澳新银行新西兰分行称，新西兰的房价已经从2021年11月的峰值下降了5.5%，预测到年底将下降11%。

该行首席经济学家Sharon Zollner表示，虽然房价还有下跌的风险，但到目前为止，仍是在“软着陆”的轨道上。她指出，房价必须下跌30%才能达到2020年疫情之 前的水平。

Zollner还称，“尽管如今房价下跌，但在疫情期间上涨了50%左右，住 房负担能力几乎没有得到改善。”

PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo认为，澳洲正在走一条类似的道路，“我们基本上会遵循同样的趋势，他们只是开始的比较早，而我们会更激进一点。这确实也给了我们一些线索，我们的国家下一步会发生什么，尤其是在主要城市。”

Barrenjoey capital首席经济学家Jo Masters表示，虽然需要关注新西兰，但两国也有明显差异，可能澳洲家庭的处境会更好点。

她说道：“新西兰央行确实在紧缩 方面走得更远，他们已经表示愿意进入限制性领域，而澳央行则希望进入中性领域，新西兰去年还出台了收紧住房贷款评估的立法，这加剧了加息带来的影响，鉴于此，预期他们的住房市场会更快、更进一步地下跌。”

Masters说道；“奥克兰的杠杆率比悉尼或墨尔本都要大得多，也许你在奥克兰看到的可能是我们会经历的最糟糕的情况。”

她预计澳洲住房市场将从高峰到低谷下跌13%，房价回归到2021年4月的行情。

维州30%的郊区现在的房价中位数超过了100万澳元。

在该州一半的城镇和郊区，平均房价超过80万澳元，不断恶化的承受力给最便宜的市场也增加了压力。

最新的6月季度PropTrack数据显示，在过去的三个月里，Geelong、Geelong West、Wandana Heights和Woodend加入了百万澳元中位数俱乐部，在过去一年里有19个新加入的郊区。

在过去三个月里，生活方式好、房价又相对便宜的城郊地区在价格增长排行榜上一跃而起。

根据PropTrack的数据显示，Geelong所有房产类型的中价现在都超过了墨尔本，达到80.3万澳元，而不是80万澳元。

但独立屋的价差更大了，墨尔本独立屋中价在6月季度下降了1.86%至89.1万澳元，而Geelong的独立屋中价则下滑了1.44%至82.8万澳元。

PropTrack经济研究总监库舍尔（Cameron Kusher）说，墨尔本价格跌幅可能接近15%，但平价房产“保持得更好”。

Geelong是维州近期价格上涨的黄金市场，在维州二季度的前25个增长市场中，Geelong占了13个。

该州二季度增长最强劲的五个市场都在城郊单元房市场，其中Ballarat Central、Traralgon、Geelong（郊区）、Echuca和Norlane的单元房市场领先。

根据PropTrack的数据，Prahran的独立屋市场是墨尔本二季度表现最好的，上涨了10.65%，中位数接近200万澳元。

墨尔本CBD单元房表现也很强劲。

在整个维州，691个房屋市场中，有224个市场的中间价超过100万澳元，344个市场的中间价超过80万澳元。

Lendlease旗下投资部门正准备剥离其4亿澳元的城郊地区购物中心基金中剩余的三项资产，以利用投资者对非自由支配的零售资产的兴趣，来抵御不断上升的通胀。

该投资组合被称为“Lendlease城郊区域零售基金”(Lendlease Sub-Regional Retail Fund)，是一种未上市的Wholesale基金，可以一次性或单独出售。

该基金拥有三个购物中心：以 Woolworths 和 Big W 为核心的悉尼 Menai Marketplace；位于新南威尔士州中北部海岸的Port Macquarie的Settlement City，主要租户包含 Woolworths 和 Big W；和位于珀斯郊区 Willetton 的 Southlands Boulevarde，主要租户是 Woolworths、Coles 和 ALDI。

仲量联行的尼克•威利斯(Nick Willis)表示:“我们看到投资者对便利零售行业的需求发生了重大转变，但这是一个高度分散的市场，”据悉，威利斯与同事山姆•海彻(Sam Hatcher)、世邦魏理仕(CBRE)的西蒙•鲁尼(Simon Rooney)和詹姆斯•道格拉斯(James Douglas)共同负责投资组合。

“这种质量和规模的投资组合很少提供，这将是自 2018 年以来最大的一次出售，尽管这些资产的出售将对寻求规模的大型基金管理公司具有吸引力，但每一项资产也都有一个非常本地化的市场，它们自身的独特属性将受到高度追捧。”

同时，目前也正值整个商业地产行业(尤其是零售行业)重新关注能够带来回报的资产之际，因为澳洲经济受到利率上升和生活成本上升的冲击。

上个月，SCA Property Group 以 1.8 亿澳元从基金公司Centuria 手中抢购了 5 个购物中心，收益率为 6%。

尽管与 2021 年 6 月的账面价值相比，这些资产的平均溢价为 24%，但 SCA 老板 Anthony Mellows 相信，随着非自由裁量购物保持强劲，社区购物中心的价值将随着时间的推移保持坚挺甚至上升。

另外，在周一给客户的一份报告中，花旗分析师表示，鉴于利率前景充满挑战，他们更倾向于防御性便利零售物业。

花旗的 Howard Penny 和 Suraj Nebhani 指出：“澳大利亚非食品类商品的在线渗透率更高，我们预计这种情况将持续到未来。较大的百分比食品在杂货店的便利店出售。”

布里斯班河岸广场（Riparian Plaza）的业主，私人投资平台彭博公司(Bloomberg incorporated)，以约5500万澳元的价格买下了内城的另一处混合用途房产。

据悉，该公司与美国著名的彭博公司无关。彭博公司是一家家族所有的平台，以 6.3% 的初始收益率收购了布里斯班Newstead地区  Breakfast Creek路1号建筑。

这是包括两座建筑的综合商用物业，一座 A 级办公大楼和一座零售附属建筑，占地近 6000 平方米。

该综合商用物业由建筑师 Cox Rayner 设计，包括近 7000 平方米的办公、零售和服务空间，超过五层塔楼，以及一座单层零售大楼。最近的一次升级改善了底层的便利设施，包括一个新的咖啡馆和焕然一新的景观。

在2032年奥运会之前，布里斯班希望吸引更多的投资进入商业和住宅房地产领域。

除了规模较小的交易，比如罗伯茨家族支持的RF Corval上周出售的价值4,650万美元的郊区办公大楼，大型机构和基金管理公司也在寻求在CBD和内城进行重大开发。

高纬物业(Cushman & Wakefield)的乔纳森•奥布莱恩(Jonathan O’brien)、迈克•沃尔什(Mike Walsh)、彼得•考特(Peter Court)和弗雷德里克•乐法纽(Frederic Le Fanue)以及世邦魏理仕(CBRE)的布鲁斯•贝克(Bruce Baker)、杰克•莫里森(Jack Morrison)和阿德莱德•奥布莱恩(Adelaide O’brien)代表一家位于黄金海岸的私人投资者敲定了最新的交易。

高纬物业(Cushman & Wakefield)的奥布莱恩表示Newstead/Gasworks和Fortitude Valley合并后的辖区，正在吸引大量机构投资，同时吸引大型企业和跨国公司入驻。

“在过去五年中，该地区已经获得了大量的机构资本投资，该地区发生了超过 20 亿澳元的交易。”

世邦魏理仕的莫里森表示，土地丰富的资产还有额外的吸引力，比如Breakfast Creek路1号的地块。

他表示：“在预期的人口和就业基础增长之前，私人投资者在布里斯班市中心购买备受瞩目的资产，该交易也证明了这一趋势。”