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01.
一般来说,国人不愿意停贷或断供。
一来,房子对个人或家庭太重要了;
二来,“自毁征信”的后果很严重;
三来,我们没有个人破产法。
过去,也有停贷或断供的,主要是一些炒房客,或生意破产的(或以生意破产为由停贷或断供)。在银行眼里,这是恶意停贷或断供。所以,这些“老赖”就被纳入“失信”平台了。但是, 近期发生的集体停贷或断供案例,绝非恶意停贷或断供。 因为,他们曾经相信复工承诺,也见过开发商“假复工”,他们一再接受延迟交付,他们也曾经多次维权,但最后,一切百搭。
这一过程中,他们被教育,也逐渐了解了楼市的玩儿法,并认识到几个残酷的问题:
一是, 泥沙俱下时,银行、开发商、施工单位等,各方都在自保,都在不惜以牺牲别方为代价,维护自己权益。所以,预售账户里要么钱早就跑了,要么钱动不了。貌似各方诉求都有道理,踢皮球踢的有道理,但项目无任何进展,眼睁睁看着烂尾,受损的是还未成为业主的“小业主”。
二是, 自己才是信息最劣势的一方,却要承担最大的损失。开发商风险大不大,没有谁比银行更了解的了;预售资金监管账户设在银行,监管的好不好,没有谁比银行更了解的了;预售资金,每一笔拨付,都是经过银行账户走动完成的,是否用于项目建设,没有谁比银行更清楚。
专业律师指导下,网传的《强制停贷告知书》里有几点硬核的理由: 一是, 为何未封顶之前,银行违规发放按揭贷款; 二是, 明明有监管账户,为何将按揭贷款违规划入非监管账户; 三是, 为何银行不履行资金监管义务,纵容开发商违法违规抽调、挪用预售监管资金。
怎么回应?哑口无言!
三是, 按揭合同是依附于购房合同的。没有购房合同,哪有按揭合同?不能撇开购房合同,单独把按揭合同拿出来说事儿,拿“失信了会如何”来说事儿。皮之不存,毛将焉附?所以,不要拿征信吓人。 没有谁不在乎征信,但是谁导致他们集体不惜毁掉自己的征信呢?
02.
这是个多输的结局。
对银行而言,停贷或断供潮,有巨大的示范效应,会导致不良资产大面积攀升;
对开发商而言,停贷或断供潮,有巨大的预期效应,房子更难卖了;
对小业主而言,拿不到房子,小孩上不了学,还成了失信者,还要租房,还要生活;
对地方政府而言,维稳压力,房地产稳定的压力,风险剧增的压力,总之亚历山大。
很多开发商躺平了,现在居然小业主也有躺平的趋势。痛定思痛,破解这个难题,还是要回到初始。之前,谁也没有担心楼市会有问题,至多就是周期性波动而已,跌下去还会涨回来,而且后浪会高过前浪;小业主也不担心房子交付不了,至多就是延迟个一年半载交付。
之前,也有烂尾,但都一一盘活了,还有专门投资烂尾楼的,还有投资法拍房的,叫楼市淘宝。可见,胆儿有多大!
在这种固化的思维下,开发商就敢把杠杆加到极致,买地钱都可以是高息借的,挪用预售资金是小事情;银行就敢把钱喂给开发商,正面的贷款也好,走旁门的信托也好,歪门邪道的影子银行也好,不遗余力地给到开发商,有钱一起赚。甚至,银行为抢占市场份额,什么手段都可用上。
至于风险嘛!从不担心。
用银行行长的话讲,有那块地,怕什么!更甚者说,不怕,政府不会允许房地产出现下跌的。现在,房企出问题了,不仅正常的贷款不给贷了,还要赶快捂住账户里那点儿预售资金。晴天送伞、雨天收伞。对于开发商的风险,银行一直心知肚明,只不过在躺赚红利的泡沫中,舒服惯了,揣着明白装糊涂。共识是,赚我的钱,把风险留给下一任,留给未来。
开发商的心思、购房者的心思,都是一样的。说白了,大家都是楼市繁荣、房价上涨链条上的食利阶层、泡沫分享者,都想分一杯。有了某种隐性担保,分一杯的胆儿越来越大、越来越肥。
就拿金融机构来说,开发商越违规,金融机构的收益越大。开发贷、按揭贷只是银行收益的一小部分,信托、私募、股权基金、明股实债等等,10%以上的借出利率,比比皆是,这些收益才大。这些钱,当然有民间的,但很多都是从银行出来的。影子银行,就是银行的影子。
03.
怎么解决? 供给需求两端着力,先行解决供给端的问题。
供给端,加快处置出问题企业或项目。 去年下半年以来,房企风险密集爆发,到现在来看,一年多时间了,不仅出问题的企业或项目大多数没有得到合理的处置、甚至久拖不决,现在还不断有企业暴雷的消息见诸报端,“坏的市场经济”无法出清,就导致几个恶性结果:
一是, 在金融机构眼里,不是对个体不信任,而是对群体不信任。不管监管部门如何强调,“满足开发商合理的融资需求”,“将企业集团和项目个体分开处置”,金融机构就是不为所动。而且,烂尾的事情、小业主权益,我不管,预售资金在我手上,不能动,我要维护我的债权。
二是, 在购房人眼里,不是不敢买某个楼盘,凡是民企楼盘,我都不敢买。担心交付不了。再说,现在市场上的房子有大把,再不济可以去二手房市场上看看。次新房,挂牌的一大把,又多又便宜。所以,7月新房销售再次走弱,原因之一就是,风险事件对预期的扰动。
三是, 在开发商那里。既然金融机构不信任、购房者也不信任,那我还极力自救?躺平算啦。反正,受损的又不是我一个,比我着急的,多了去了。所以,该喝酒喝酒,该聚会聚会。
要 解决供给端的问题,关键是盘活预售资金, 这个在4月29日高层会议已经讲了。但是,在银行极力保护债权、地方政府的首要目标是“保交楼”、施工单位和供应商给钱才复工(正常结算、拒绝拖欠)的情况下,盘活预售资金的难度很大。而且相比之前,可能更加难以盘活了。
因为,池子里钱不多。即便钱够,也不行,因为这个开发商别的项目也等米下锅。
因此,要遵循谁的孩子谁抱走,谁有病给谁吃药。开发商、金融机构(银行、信托机构、私募股权、民间资金等)、施工单位、部分管理部门,都要承担损失。只有风险出清了,割掉坏死的肌肉,才能长出新的肌肉,才能给新的肌肉生长创造环境。不然,败血症会坏死整个生命体。
解铃还须系铃人,问题的根源在供给端。供给端问题解决了,再辅以需求端各种纾困政策,需求端自然会好起来了。供给端问题的困扰,在于多方陷入博弈困局,各顾各的那一亩三分地,不得不接受多输的结局(要死大家一起死)。现在,必须要让作奸犯科者受到惩罚。
现在到了必须要走出这一步的时候了。
特别
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