地产信托项目风险频出，风险如何化解

来源：投 资 者 网、红 周 刊、第 一 财 经

随着国内房企债务危机逐渐浮出水面，房地产类信托违约风险频频冲击着投资者的神经。

据用益金融信托研究院不完全统计，2022年1-6月信托产品违约规模总计658.71亿元，违约产品数量共104起。其中，房地产信托违约金额达539.02亿元，规模占比达到81.83%，房地产企业违约成为重灾区。

有业内人士认为，信托业强监管下，房地产依然是敏感业务领域。房地产信托的业务风险与房地产行业景气度密切相关，去年以来房地产行业深度调整出现了大量违约，房地产信托也受到了较为突出的风险冲击，风险项目增多。

一些信托公司也因房企债务爆雷受到波及。近年来，该公司陆续曝出多起产品延期事件，涉及多家房地产公司地产项目，后续如何解决相关项目违约问题、保障投资者利益，也受到市场颇多关注。

房地产信托产品规模降近八成

据用益信托网数据显示，截至6月30日，房地产类集合信托产品发行1034只，发行规模总计878.3亿元，较去年同期下降77.6%。相关产品平均期限为1.82年，同比增加0.15年；平均年收益率为7.56%，同比减少0.28个百分点。

分月度来看，房地产类集合信托产品发行规模在6月份环比止跌，增加39.1%，总规模为142.94亿元。

某信托机构经理陈儒（化名）表示，受宏观调控影响，房地产企业近两年资金链普遍紧张。传统信托期限基本为一至两年，如果项目建设去化没有达到预期水平，回款就存在压力。“但钱始终要还给投资者，为了还钱，容易出现‘十个锅只有七八个盖’的情况，即所谓的流动性紧张，加上目前很多工程停摆，确实让市场灰心和悲观。”

“但信托依然是一个比较好的工具。”在他看来，企业经营周期中难免存在风险，对于房地产企业而言，信托依旧是有效融资方式，在“银债信保”几大融资通道里暂时找不到更好的替代。 与此同时，接下来的房地产信托产品将更多表现为股权类融资。

目前，不少上市房企依旧将信托视为有效融资通道。据统计，上半年30家上市房企公开披露的信托产品规模合计约163亿元。

具体来看，上半年金科股份、中梁控股、绿城中国旗下项目公司公开发行信托产品分别为19只、16只、4只。投资人提供资金多用于受让其特定资产项目收益权及股权，或向资产项目发放信托贷款，最终用于标的项目的开发建设。房地产企业则以项目销售收入作为还款来源。

就此，陈儒表示，对项目主体的风险把控，已成为目前信托公司筛选合作对象的重要依据。“信托公司跟房地产企业项目合作，其实跟地缘远近有关。国内六十多家信托公司，每家公司都有自己的客户群，要合作的房企，必须是圈内比较知根知底的。所以，目前市场上有的发行主体很大，有的很小，但只要信托对其足够了解，觉得主体公司的风险可控，就可以合作发行。”

房地产信托风险该如何化解？

房地产信托风险该如何化解？帅国让对此表示，信托公司成为项目方的股东，结合代建、并购贷款等，是目前的较好解决方式。“未来可以通过更多市场化形式化解风险，包括与信托业保障基金、金融资产管理公司和地方资产管理公司等专业机构合作等。”

用益信托研究院认为，在经济增长放缓和监管收紧的驱动之下，叠加房地产企业去杠杆降负债，预计信托项目风险规模大概率维持高位，防范化解风险项目的压力依然较大。因此，在新的经济金融环境下，未来信托公司在风险处置方面除了传统方式外，通过市场化形式化解风险，与信托业保障基金、金融资产管理公司和地方资产管理公司等专业机构合作也是一种重要选择。

2022年上半年，部分信托机构频频变身“开发商”，接盘房地产项目公司的股权，成为绝对控制人。信托机构通过增加持股比例对房地产项目实现控制权的案例屡见不鲜。

一位头部信托机构人士向记者表示，该公司在获得项目全部控制权后，采取措施力争使项目正常平稳运行。但房地产市场持续低迷，因项目遗留的滞纳金问题侵蚀开发价值，后续投入资金缺口较大，项目公司持续经营面临不确定性。